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湖北国泰房地产土地资产评估有限公司汉口分公司

遵循有效利用原则是指在一般情况下，土地估价应以估价对象的有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同；同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于有效利用状态时，其土地价值才大。以土地的大价值进行土地资源配置，有利于土地资源的有效利用。因此，土地价格评估要以土地的有效利用为前提。但是，在现实土地利用中，土地的不合理利用和非佳利用很多，当待估宗地处于非有效利用时，除个别行政性政策性评估外，应以有效利用为前提估价。几种的土地利用是:基准地价评估以估价对象的现状利用为有效利用；企业改制、资产清算、征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为有效利用;农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为有效利用，可转为建设用地者，以实际佳用途为有效利用。
土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的终依据。这要求评估机构在评估工作中应当尽量客观，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也是丧失了其应有的意义，土地评估机构也丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观，土地使用权的价格评估工作，先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其次要力求，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。土地评估大量存在的问题是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。

土地评估主要有以下两大重要意义。
一、土地评估有利于土地交易顺利进行
随着社会经济以及房地产行业的发展，我国土地交易变得日趋频繁，其经济价值也随时变动，再加上土地交易市场有着地域性的特点，因此，在土地交易市场上很难获得土地的完整价格资料。除了专业的土地经营公司，普通人很少具备这方经验，因此在进行土地交易之时，有必要对土地事行评估以确定其价值。只有经过专门的土地评估机构通过搜集资料对土地进行专业的分析评估，确定其价值，土地交易双方彼此才不至于担心自身吃亏上当，从而使得土地交易得以顺利进行。
二、土地评估有利于完善土地市场
自从我国开始改革土地使用制度以后，土地逐渐由以前的无偿使用转变为有偿使用，使得土地市场得以逐步建立，这需要完善土地市场，通过市场来配置土地资源。当前我国土地配置趋向多样化，有行政、国有土地租赁、授权经营、作价入股以及土地出让等多种形式。市场配置范围逐步扩大，行政范围正在逐步缩小。而要实现土地资产的市场配置，其基础是要量化土地资产，土地评估正是量化的基本手段。其次，土地管理一项重要的内容是土地市场管理，而土地价格管理又是土地市场管理的核心。由于受市场因素影响，土地价格常常波动较大，其波动幅度又大于经济增长波动，因此，很容易发生土地机。为了防止土地投机行为以及地价波动过大，有必要经过专业的评估人员对有代表性的地块进行价格评估，并以此作为依据来对土地价格加以控制。因此土地评估有利于完善土地市场。

土地评估前的准备工作包括：
1、收集有关的资料：被评估地块的地级资料，城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料，被评估地块的批租文件资料，地产市场实例资料，关于土地使用权出让价格有关政策规定，地产市场供求双方的情报等等。
2、现场勘查：地块的面积、形状和坡度；地质水文条件；地上物与地下物的分布情况，地块的经济地理情况等。
3、分析测算有关的数据：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权的转让价格。

土地估价有助于土地交易的顺利进行
随着经济的发展，土地交易日趋频繁，而土地经济价值却随着经济的发展而日益变化。由于土地市场具有强烈的地域性，因而，在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外，一般人很少具有这方面的经验，有必要事先对土地进行估价。只有经过专业人员搜集资料，分析评定，买卖双方才不致有上当受的担心，交易自然迅捷。
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